کارشناسی ملک به معنای تخصص و تجربه در زمینه ارزیابی، تحقیق، خرید، فروش، اجاره، مدیریت و توسعه املاک و ملکی است. یک کارشناس ملک مسئول تخمین ارزش ملک ها، مشاوره در خرید و فروش آن ها، اجاره دادن یا اجاره گرفتن املاک، مدیریت و نظارت بر امور ملکی و به طور کلی ارائه خدمات مرتبط با امور ملکی به مشتریان می باشد. این حوزه شامل املاک تجاری، مسکونی، صنعتی و تجاری می شود و افرادی که در این حوزه فعالیت می کنند باید دارای دانش کافی در زمینه‌های اقتصادی، حقوقی، سازمانی و سازه های ساختمانی باشند.
اگر مایل به فروش ملک خود با قیمت رسمی و مناسب هستید، باید پروسه قیمت گذاری ملک را توسط کارشناس رسمی دادگستری بگذرانید تا هم ارزیابی ملک صورت گیرد و هم اینکه با قیمت پائین‌تر عرف اقدام به فروش ملک خود نکنید. در این مقاله هر آنچه که باید در رابطه با نحوه محاسبه قیمت کارشناسی ملک و قانون کارشناسی املاک بدانید را به صورت جامع مورد بررسی قرار داده ایم.
قیمت گذاری ملک چیست؟
امروزه یکی از مباحثی که در هنگام خرید و فروش املاک برای خریداران و فروشندگان با توجه به گرانی مسکن از اهمیت بالایی برخوردار است قیمت گذاری ملک است. بسیاری از مالکین برای اجاره یا فروش ملک خود به دلیل عدم شناخت دقیق از قیمت ملک به هدف مورد نظر خود که فروش یا اجاره ملک نمی رسند. برای اینکه به قیمت مناسب ملک بر اساس موقعیت و زمان معامله دست یافت، باید آگاهی کاملی درباره زمین و مستحدثات آن در اختیار داشته باشید تا در نهایت بتوان هر ملک را بر اساس نوع سازه، نوع نما، متریالی که در ساخت آن به کار رفته است قیمت گذاری کرد.
نحوه کارشناسی ملک توسط کارشناس دادگستری
کارشناسی ملک توسط کارشناس دادگستری به منظور تعیین ارزش مالی ملک‌ها در مواردی مانند انتقال ملکیت، وراثت، تقسیم مال و مسائل قانونی مشابه انجام می شود. این نوع ارزیابی معمولاً توسط کارشناسان ملکی حرفه‌ای و دارای مجوز دادگستری انجام می پذیرد.
مراحل اصلی کارشناسی ملک توسط کارشناس دادگستری به شرح زیر است:
تعیین موضوع
در ابتدا، موضوع و هدف انجام کارشناسی ملک توسط کارشناس دادگستری مشخص می شود. این می تواند شامل تخمین ارزش مالی، تعیین ملک به عنوان وراثت، تقسیم مال، تشخیص تصادفات و مشکلات مرتبط با ملک و سایر موارد مشابه باشد.
بررسی ملک
کارشناس دادگستری ملک مورد بررسی را به دقت مورد معاینه قرار می دهد. این معاینه شامل بررسی وضعیت فیزیکی ملک، ابعاد، ویژگی ها، امکانات موجود، نقاط قوت و ضعف و سایر جزئیات ملک می شود.
تحقیقات بازاریابی
کارشناس دادگستری می‌تواند تحقیقات بازاریابی انجام دهد تا اطلاعاتی در مورد قیمت‌های مشابه در منطقه و بازار ملکی جمع آوری کند. این اطلاعات به او کمک می‌کند تا تخمینی دقیق‌تر از ارزش مالی ملک بدهد.
تحلیل داده‌ها
پس از جمع‌آوری اطلاعات، کارشناس دادگستری اطلاعات را تحلیل کرده و به تخمین نهایی ارزش ملک می رسد. او ممکن است از روش‌های تخمین مختلفی مانند مقایسه با ملک‌های مشابه، روش درآمدی یا هزینه ای استفاده کند.
تهیه گزارش
کارشناس دادگستری پس از انجام تحلیل ها و تخمین ها، گزارش کاملی از نتایج تحقیقات و ارزیابی ها تهیه می‌کند. این گزارش شامل جزئیات ملک، تحلیل بازاریابی، روش‌های تخمین ارزش، نتایج نهایی تخمین و دیگر اطلاعات مرتبط است.
ارائه گزارش
کارشناس دادگستری گزارش کارشناسی ملک را به اشخاص مرتبط ارائه می دهد، مانند مالکان ملک، دادگاه ها، وراثان یا سایر مراجع قانونی.
توصیه می شود که در صورت نیاز به کارشناسی ملک توسط کارشناس دادگستری، با افراد متخصص و دارای مجوز این کار در منطقه خود تماس بگیرید.
عوامل مؤثر در قیمت گذاری املاک توسط دادگستری
کارشناسان رسمی دادگستری نیز مانند شاغلین در صنف املاک، پارامترهای مشترکی را ارزیابی می‌کنند، عوامل تاثیر گذاری که برای یک معامله مثمر ثمر است را در چارچوب قضاوت قرار می‌دهند و بعد از بررسی، قیمت واقعی عادلانه و به روز را اعلام می‌کنند. برخی موارد به شرح زیر است:
- به دست آوردن ارزش روز منطقه
- مشخص شدن کاربری فعلی ملک(مسکونی.اداری.صنعتی و…)
- متراژ ثبت شده در سند ملک
- سن بنا یا نوساز بودن ملک
- امکانات و تجهیزات ملک
- جهت نورگیری خانه، جنوبی یا شمالی بودن ملک
- ابعاد ملک و چند بر بودن آن
- تعداد طبقات ملک و مستقر بودن ملک مورد نظر در کدام طبقه
- بررسی و محاسبه ی قدرالسهم ملک
- میزان دسترسی به معابر و موقعیت محلی و ارزش محدوده ی ملک
- کیفیت و نوع متریال استفاده شده در ظاهر و باطن ملک
- کیفیت مشاعات و نوع دسترسی
- داشتن یا نداشتن پارکینگ، انباری، آسانسور و….
- سیاست های دولتی(یارانه، مالیات ها و کسورات و …) نیز در قیمت گذاری ملک تاثیرگذار است.
قیمت کارشناسی ملک
دستمزد ارزیابی‌ها برای کلیه رشته‌های کارشناس رسمی دادگستری در هر مورد ارجاعی به شرح ذیل تعیین می‌گردد در کشورهای پیشرفته سرویس قیمت گذاری و کارشناسی خانه کاملا شناخته شده است و افراد بعد از تصمیم به خرید یا فروش یک ملک درخواست کارشناسی بی‌طرفانه می‌دهند.
از آن جهت که قیمت ملک به عنوان گران‌ترین کالای مصرفی هر خانواده شناخته شده است،ضرورت دارد که خریدار و فروشنده برای رسیدن به نتیجه مطلوب در این معامله، از هزینه کارشناسی خانه اطلاع داشته باشند.
ملک بعنوان پر اهمیت ترین کالای بشر شناخته شده بنابراین به منظور خرید و فروش ملک باید از خدمات کارشناس بهره‌مند شویم. کارشناسان رسمی دارای یک تعرفه به منظور محاسبه دستمزدشان می‌باشند که آخرین نسخه آن توسط قوه قضاییه بروز رسانی شده است. این تعرفه مبنای محاسبه هزینه کارشناسی ملک است.
دستمزد هزینه کارشناسی ملک میزان درصدی از قیمت ملک کارشناسی است که این فرمول بصورت پلکانی معکوس است. هر چقدر به سمت پله بالاتر برویم درصد حق الزحمه کاهش می‌یابد و حاصل جمع پله ها هزینه دستمزد کارشناس دادگستری است.
نحوه قیمت گذاری و کارشناسی املاک با توجه به پارامترهای تاثیر گذار و متعدد از قبیل ارزش روز املاک منطقه ، شرایط و کاربری فعلی ملک ، مساحت اعلام شده در سند مالکیت ، هندسه و ابعاد ، عرض گذر و معابر دسترسی ، میزان نورگیری و جهت دریافت نور ، طبقه استقرار ملک ، امکانات و تجهیزات ساختمان و قدرالسهم از عرصه یا زمین ملک بستگی دارد.
در تعیین قیمت، شناخت و تفکیک عوامل و پارامترهای تعیین‌کننده، مرغوبیت و قیمت ملک لازم است دقت کافی به عمل آید، چراکه به تعبیر کارشناسی، فرآیند گردآوری و تفکیک اطلاعات و داده‌های کمی و لحاظ عوامل دخیل در موضوع کارشناسی دارای اهمیت بسیاری است.
سایت مرجع: https://karshenasanalborz.com/how-to-price-the-property-by-a-legal-expert/
- ۰۲/۰۷/۱۲